Bouwrijp en Ontplofbare Oorlogsresten

Definitie “bouwrijp”

Van Dalen zegt; “bouwrijp = grond geschikt om erop te bouwen (na drainage, inklinking enz.)”. De gangbare definitie voor het bouwrijp maken van grond is volgens Van Dalen “het proces waarbij de grond geschikt wordt gemaakt voor de bouw van woningen, gebouwen of infrastructuur”. Bouwrijp betekent dan dat alle benodigde voorbereidende werkzaamheden zijn uitgevoerd, zoals het slopen van bestaande gebouwen, het verwijderen van obstakels, het aanleggen van riolering en nutsvoorzieningen en het egaliseren van het terrein.
 
Een juridische definitie voor de term “bouwrijp” in het algemeen geeft het volgende aan: dat het perceel is ontsloten en ontwaterd, dat het is aangesloten op nutsvoorzieningen, dat de grond niet is verontreinigd, dat er geen vreemde obstakels in de grond zitten en dergelijke (uitspraak).
 
Deze juridische definitie wijkt niet veel af van de gangbare definitie over bouwrijp maken. Maar beide zijn voor meerdere interpretaties vatbaar. Achtergebleven OO zou onder de term "vreemde obstakels" kunnen vallen, maar de term an sich is niet verder gedefinieerd of uitgeschreven. Het is dus niet bekend welk type obstakels hier worden bedoeld. 
 
De omgang met OO is niet expliciet vermeld in deze juridische omschrijving en ook niet in de gangbare definitie. In de jurisprudentie zijn diverse privaatrechtelijke geschillen, in hoofdzaak tussen kopende en verkopende partijen, bekend waarbij de definitie van de term ‘bouwrijp’ centraal staat (zie ook Bommen en bodemvervuiling, uitspraak rechtbank Limburg en het verschil tussen bouwgrond en-bouwrijp).

Rollen

In welke rollen kan een gemeente te maken krijgen met het bouwrijp maken van grond in een omgeving waar mogelijk OO aangetroffen kan worden?
We hanteren vaak het onderscheid in rollen in het kader van Openbare Orde en Veiligheid en dat van Arbo wet- en regelgeving. Dit onderscheid is hier niet zo heel relevant als het gaat om bouwrijp maken. Een andere meer relevante verdeling is het onderscheid tussen de gemeente in haar rol als:

• privaatrechtelijke partij en
• bestuursrechtelijke partij.

Privaatrechtelijk
Als de gemeente eigenaar is van gronden en deze wil verkopen aan een derde partij, wordt er vaak een privaatrechtelijke overeenkomst aangegaan.

Ook als de gemeente een bepaalde ontwikkeling wil initiëren, om haar bestuursrechtelijke doelen te realiseren, wordt er vaak een privaatrechtelijke overeenkomst aangegaan in de vorm van een anterieure overeenkomst.
 
Voorbeelden zijn:

• Het meewerken aan een planologische wijziging omdat daardoor meer goedkope huurwoningen kunnen worden gebouwd, maar men wel wil dat de kosten voor bijvoorbeeld onderzoeken worden gedragen door de initiatiefnemer.
• Vanwege de energietransitie wordt vaak ingezet op zonne- en windenergie, de benodigde gronden voor het zonne- of windpark liggen zijn deels van de gemeente en de gemeente brengt deze in het project. In een anterieure overeenkomst worden daarover afspraken gemaakt.

Het doel van een dergelijke overeenkomst is om de voorwaarden en verplichtingen van beide partijen vast te leggen over de ontwikkeling. Het kan verschillende aspecten omvatten, zoals wie aan de lat staat voor de kostenverdeling, planning en uitvoering van werkzaamheden, infrastructuurvereisten en het voldoen aan de milieuvoorschriften.
 
Ook over de omgang met OO kunnen bij de overdracht van gronden afspraken worden opgenomen in een anterieure overeenkomst.

• Wat bedoelen de beide partijen met bouwrijp, in die overeenkomst regel je wat bouwrijp is.
• Zorgt de gemeente dat er vooraf onderzoek naar en opsporing van OO wordt uitgevoerd?
• Als het eigendom wordt overgedragen zijn dan alle noodzakelijke onderzoeken, zoals bijvoorbeeld ook onderzoek en opsporing naar OO, voor rekening van de koper?
• Wie draagt de kosten voor onderzoek en opsporing van OO en over welke kosten gaat het dan? Op het moment dat daadwerkelijk explosieven worden aangetroffen kunnen (kostbare) beheersmaatregelen nodig zijn. Is dat dan nog proportioneel, kunnen de plannen niet ergens anders plaats vinden? Het eigenaarschap van deze beheersmaatregelen, in het kader van de bestuursrechtelijke rollen, taken en bevoegdheden, is mogelijk te beïnvloeden door niet mee te werken aan die specifieke ontwikkeling in private zin. Aan de andere kant, in een anterieure overeenkomst kan ook afstemming worden gevonden over de kosten voor dergelijke beheersmaatregelen.
• In welke gevallen wil en kan je als college een aanvraag in het kader van de bijdrageregeling (bommenregeling) voorleggen aan de gemeenteraad?
   
  Publieksrechtelijk
  De gemeente heeft de bevoegdheid om voor iedereen die woont, werkt of plannen heeft in haar gemeente om regels te stellen over de fysieke leefomgeving. Dit doet zij in het omgevingsplan. Het omgevingsplan bevat de gemeentelijke regels voor activiteiten die gevolgen kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving. Deze regels kunnen ook invloed hebben op het bouwrijp maken van te ontwikkelen locaties. Bijvoorbeeld als het gaat om regels over het aanleggen van de benodigde infrastructuur, zoals wegen, riolering, water- en elektriciteitsvoorzieningen onder vallen.
   
  De Omgevingswet verplicht niet tot het opstellen van regels voor OO. Elke gemeente maakt daarin een eigen afweging. In het omgevingsplan kan een gemeente bepalingen over OO opnemen die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van een terrein. De mogelijkheden om regels over OO op te nemen in het omgevingsplan zijn uitgewerkt in het juridisch frame en de voorbeeldregels op de website van Bodembeheer van de toekomst.

Aanbevelingen

Als bekend is dat er ooit oorlogshandelingen hebben plaats gevonden in de gemeente:

1. Schenk expliciet aandacht aan OO als de term bouwrijp wordt gehanteerd. Dat kan eenvoudig door aan te geven dat onder bouwrijp ook of juist niet wordt verstaan de aanwezigheid van OO en wat de gevolgen daarvan zijn voor de verschillende partijen. Een voorbeeld van een dergelijke tekst is hier te vinden.
2. Kies ervoor om of percelen wel/niet door de gemeente over te dragen zonder dat onderzoek en opsporing naar OO heeft plaatsgevonden als er indicaties zijn dat OO kan worden aangetroffen. Daardoor is er regie op het proces en planning (geen vertraging), kosten kunnen worden opgevoerd in de aanvraag bommenregeling (sprake van gemeentelijke projecten of maatschappelijk belang) en gemeente neemt verantwoordelijkheid.
3. Als een initiatiefnemer van een plan een melding doet in het omgevingsloket, wijs deze dan op de bommenkaart. Op die manier kan de initiatiefnemer dan zelf controleren of hij werkzaamheden gaat uitvoeren in een gebied dat verdacht is op het voorkomen van ontplofbare oorlogsresten.
4. Ondanks alle voorzorgsmaatregelen (zoals onderzoek, opsporing, definities en standpunten) blijft een kans bestaan dat spontaan OO bij grondroerende werkzaamheden worden aangetroffen. Aanbevolen wordt daarom om ook het spontaan aantreffen van OO op te nemen in de overeenkomst. Zie hiervoor Protocol toevallige vondst.