Gevolgen OO in grond niet in koopovereenkomst
Aankoop bouwgrond door zorginstelling van projectontwikkelaar. Zorginstelling maakt hoge kosten om explosieven in de bodem te verwijderen en vordert deze van projectontwikkelaar wegens garantie. Zorginstelling kon voorzien dat detectie en verwijdering van explosieven noodzakelijk was, maar hoefde er niet op te rekenen dat dit in verband met aanwezigheid van metaalhoudend puin tot hoge(re) kosten zou leiden.
| Metadata | Omschrijving | |
|---|---|---|
| Uitspraak | ECLI:NL:RBLIM:2023:5856 | |
| Bevoegd gezag | Gemeente Venlo (RUD Limburg Noord) | |
| Instantie | Rechtbank Limburg | |
| Wetsartikelen | Civiel recht | |
| Eiser |
Stichting Zorggroep Noord- en Midden Limburg |
|
| Gedaagde | Bergerhof B.V. | |
| Vergunninghoudster | ||
| Trefwoorden | Detectie explosieven, verwijdering explosieven, munitie, koopovereenkomst |
Zaak
Aankoop bouwgrond door zorginstelling van projectontwikkelaar. Zorginstelling maakt hoge kosten omexplosieven in de bodem te verwijderen en vordert deze van projectontwikkelaar wegens garantie. Zorginstelling kon voorzien dat detectie en verwijdering van explosieven noodzakelijk was, maar hoefde er niet op te rekenen dat dit in verband met aanwezigheid van metaalhoudend puin tot hoge(re) kosten zou leiden.
Voorafgaand aan de levering heeft de Zorggroep aan AVG Explosieven Opsporing Nederland (AVG) een opsporingsanalyse laten uitvoeren op het aangekochte perceel. In dat rapport is onderzocht in hoeverre in dijkgebieden gevaar voor achtergebleven explosieven bestaat (ligging van het perceel). Er zijn indicaties dat 6 van 8 mogelijke soorten munitie mogelijk aanwezig zijn op het aangekochte perceel. De Zorggroep acht Bergerhof aansprakelijk voor de kosten die o.a. samenhangen met het opsporen van explosieven.
De rechtsvraag die nu aan de orde is, is of de aanwezigheid van explosieven en de noodzaak tot het detecteren en eventueel verwijderen ervan voor rekening en risico van Bergerhof komt. Bij de beantwoording van deze vraag is van belang dat er al vanaf 2017 indicaties waren voor de aanwezigheid van explosieven in het gebied waarin het perceel lag. Tussen partijen staat niet ter discussie dat die informatie tijdens het tot stand komen van de overeenkomst bij hen bekend was.
Desondanks zijn over de eventuele gevolgen van explosieven in de grond geen bepalingen in de koopovereenkomst opgenomen. Zo kan vastgesteld worden dat partijen onder het door Bergerhof bouwrijp maken van de grond niet hebben opgenomen dat Bergerhof zou onderzoeken of er explosieven in de bodem zaten en zo ja, om deze daaruit te verwijderen.
Conclusie
De rechtbank is van oordeel dat van de Zorggroep niet verwacht kan worden dat zij op voorhand voorzag dat de detectie en verwijdering van explosieven zoveel kosten met zich zou meebrengen als naderhand bleek. De werkzaamheden die extra nodig waren boven het detecteren en verwijderen van explosieven in voorzienbare gevallen en de onvoorzienbaarheid daarvan voor de Zorggroep, komen daarmee voor rekening en risico van Bergerhof. Bergerhof wordt in het ongelijk gesteld.